Spremljanje stanovanjskega trga na podlagi oglaševanih cen

Objavljamo povzetek prispevka, predstavljenega na 23. posvetu Poslovanje z nepremičninami, ki je potekal v Portorožu, 15. in 16. novembra 2012.

Spremljanje stanovanjskega trga na podlagi oglaševanih cen
Sandi Berk (Geodetski inštitut Slovenije, Ljubljana), Anton Setnikar (Internet Media d. o. o., Ljubljana), Katja Tič (Geodetski inštitut Slovenije, Ljubljana)

Spremljanje trga nepremičnin v Sloveniji je zakonsko urejeno in temelji na analizi izvedenih transakcij,
ki se vodijo v evidenci trga nepremičnin. V prispevku je predstavljeno neodvisno spremljanje trga, ki
temelji na nepremičninskih oglasih objavljenih na spletu, in sicer na portalu Nepremicnine.net. Prednosti
oglaševanih pred realiziranimi transakcijskimi cenami so predvsem: nedvomen tržni značaj oglaševanih
cen, boljša pokritost s podatki in večja zanesljivost analiz, možnost analize življenjske dobe oglasov in
možnost analize nižanja cen oglasov (začetna, končna). Pomanjkljivosti oglaševanih cen so: razkorak
med oglaševano in realizirano transakcijsko ceno, možnost podvajanja oglasov za isto nepremičnino,
možnost hkratnega oglaševanja večih nepremičnin v enem samem oglasu ter manjši nadzor nad
kakovostjo podatkov. Zaradi prisotnosti napak v zbirki nepremičninskih oglasov (smeti) je pri analizah
uporabljena robustna statistika. Analiza vzorca vedno temelji na relativnih cenah, tj. cenah na kvadratni
meter nepremičnine. Analize cen po četrtletjih so zaradi večje homogenosti vzorcev omejene na izbran tip
posredovanja, tip nepremičnine in regijo. Za posamezne vrste nepremičnin so določene referenčne cene,
ki se nanašajo na konglomerat vseh tipov istovrstnih nepremičnin; kot uteži so uporabljeni referenčni
deleži oglaševanja posameznih tipov nepremičnin.

Spremljanje trga nepremičnin s pomočjo podatkov spletnega portala Nepremicnine.net vključuje
analizo dejavnosti trga (števila oglasov), analizo gibanja cen (središčne cene) ter analizo razpršenosti
cen (standardne odklone cen). Analizirane so cene za prodajo in oddajo nepremičnin. Predstavljeni so
nekateri rezultati analiz stanovanjskega trga v letih 2007–2012, ki so lahko koristne informacije akterjem
na trgu. Med stanovanji je na trgu največ dvosobnih (27,3%). Najvišje cene na kvadratni meter površine
dosegajo garsonjere, in sicer za okoli 30% višje kot največja stanovanja. Cene oddaje (vsaj za manjša
stanovanja) praviloma nekoliko padejo v 2. četrtletju leta. Cene stanovanj so najnižje v Zasavju, najvišje
pa v Ljubljani in na Južnem Primorskem; razmerje med njimi je 1:2,6. Med hišami imajo večinski tržni
delež samostojne hiše (65,7%). Robusten pristop k spremljanju gibanja cen lepo pokaže dosežene
ekstreme. Najvišje oglaševane cene so (odvisno od tipa posredovanja, tipa/vrste nepremičnine in regije)
na prikazanih primerih zabeležene med 2. četrtletjem 2008 in 2. četrtletjem 2010. Število realiziranih
transakcij je seveda v posameznem četrtletju bistveno manjše od števila aktualnih oglasov.

Primerjave rezultatov analiz nepremičninskih oglasov s spletnega portala Nepremicnine.net z objavljenimi
statističnimi poročili Geodetske uprave Republike Slovenije o analizah realiziranih transakcijskih cen iz
evidence trga nepremičnin pokažejo določene razlike. Dobljeni povprečni razkorak med oglaševanimi in
realiziranimi transakcijskimi cenami za stanovanja v Ljubljani je 3,2%. Glede na objavljene predhodne
raziskave je manjši od pričakovanega in precej neenakomeren. Oboje je gotovo tudi posledica razlik
v uporabljenih metodologijah, ne povsem reprezentativnih vzorcih ter ne povsem enakih območij
vzorčenja.

Prispevek je v celoti objavljen v Zborniku referatov, ki ga je izdala Gospodarska zbornica Slovenije - Zbornica za poslovanje z nepremičninami.

Spremljanje trga nepremičnin v prispevku temelji na nepremičninskih oglasih objavljenih na portalu Nepremicnine.net.

Četrtletne statistike, ki jih skupaj pripravljamo Geodetski inštitut Slovenije in Internet Media d.o.o., lahko spremljate preko portala SLONEP.